Changer de Syndic

Si vous avez pour projet de changer de syndic, vous avez forcément une bonne raison. En lui confiant un mandat de gestion, vous avez placé en lui certaines attentes. Le syndic est en effet le garant de la bonne gestion financière et administrative de votre immeuble. À ce titre, il doit assurer l'entretien et le bon fonctionnement des parties communes (ascenseur, parking, couloirs, canalisations, etc.).

Mais alors, pour quelles raisons changer de syndic ? Voici les plus fréquentes :

• Le manque de réactivité du syndic ;
• Les honoraires trop élevés ;
• La mauvaise gestion de la copropriété ;
• Son manque de disponibilité.

Si la majorité des résidents a exprimé son mécontentement vis-à-vis du syndic, il est temps d'agir.

Changer de syndic de copropriété présente de nombreux avantages pour les copropriétaires. La mise en concurrence de plusieurs organismes va permettre aux copropriétaires d'obtenir des tarifs plus avantageux, et de réduire le montant des honoraires. Mais votre nouveau syndic de copropriété pourra aussi vous aider à réduire le montant de vos charges, grâce à ses conseils et à son réseau de professionnels.

Faire appel à un nouveau syndic est aussi l'occasion de repartir sur de bonnes bases. Vous pourrez redéfinir les termes du mandat et établir une nouvelle relation de confiance avec vos interlocuteurs. Cette mise en concurrence va vous aider à trouver un syndic qui correspondra mieux à vos attentes. Transparence, réactivité et bonne tenue des comptes sont essentiel pour tout mandat avec un syndic de copropriété.

La révocation et le non-renouvellement sont deux procédures bien distinctes. Si elles permettent toutes les deux de changer de syndic de copropriété, elles interviennent dans des situations différentes.

Le non-renouvellement du mandat par l'assemblée générale des copropriétaires

Il s'agit de la procédure classique pour mettre fin au mandat du syndic de copropriété. La durée de la mission de gestion confiée au syndic est fixée par les copropriétaires en assemblée générale. Elle est de 3 ans maximum. La reconduction du contrat doit faire l'objet d'un vote à la majorité absolue des voix. Si les copropriétaires décident de ne pas renouveler le mandat du syndic, il prend fin le jour de l'assemblée générale à minuit.

Cependant, le recours à un syndic de copropriété, bénévole ou professionnel, est obligatoire. Ainsi, le non-renouvellement du mandat du syndic doit être bien préparé. Le président du conseil syndical et ses membres élus doivent d'abord étudier la concurrence pour identifier les candidats potentiels. Le conseil syndical choisit la meilleure offre. La désignation du nouveau syndic est ensuite inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire. Si le nouveau syndic est élu, son mandat débutera le lendemain de l'assemblée générale (AG).

La révocation du mandat : en cas de faute grave du syndic

Le syndicat des copropriétaires peut révoquer le mandat du syndic à tout moment pour un motif légitime et sérieux qui prouve un manque sur la gestion administrative ou financière de la copropriété. la loi ne dispose que d'un seul motif de révocation qui est le défaut d'édition de la fiche synthétique. Les autres motifs sont définis par la jurisprudence. En voici quelques exemples:

• Absence de visites et vérifications périodiques ;
• Absence de rapport de visite ;
• Non tenue des assemblées générales ;
• Absence d'exécution des décisions votées en assemblée générale ;
• Absence de déclaration à l'assurance ;
• Anomalies comptables ;
• Absence d'entretien courant de la copropriété ;
• Illégalité du contrat de syndic.

La procédure de révocation du syndic de copropriété comprend plusieurs étapes: un copropriétaire ou un membre du conseil syndical doit demander au syndic d'inscrire la révocation à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception. Le conseil syndical ou la copropriété doit fournir des justificatifs précis. Ensuite, une mise en concurrence doit être lancée sur le choix d'un ou plusieurs syndics candidats. Ceux-ci seront alors mis à l'ordre du jour de cette assemblée générale, si les propositions de contrats ont bien été envoyées en courrier avec accusé de réception au syndic en amont.

Enfin, si le projet de révocation est validé, alors le gestionnaire de copropriété est immédiatement destitué de sa qualité de syndic et l'assemblée générale se poursuit par la désignation d'un nouveau syndic.

Si le syndic refuse d'inscrire sa révocation à l'ordre du jour, le conseil syndical ou des copropriétaires peuvent convoquer une assemblée générale extraordinaire. La révocation doit faire l'objet d'un vote à la majorité absolue des voix.

Qu'il s'agisse d'une non reconduction ou d'une révocation, le changement de syndic doit respecter une procédure précise. Un copropriétaire seul peut entreprendre une demande de rupture du mandat du syndic. Cependant, le conseil syndical joue un rôle déterminant lors de ce changement malgré tout et est souvent à l'initiative de celui-ci.

Le rôle du conseil syndical dans le changement de syndic

En premier lieu, le conseil syndical doit se réunir pour évoquer la fin du contrat et ses motivations. Cette réunion doit être organisée de manière anticipée, afin de préparer au mieux la transition. C'est une étape essentielle pour faire le point sur les difficultés rencontrées avec l'actuel syndic. Cette réunion permet ainsi de repartir sur de bonnes bases et de mieux choisir le futur syndic.

Le rôle du syndicat des copropriétaires pour changer de syndic

Lorsque la décision est prise, le conseil syndical doit contacter différents professionnels de l'immobilier et étudier leurs offres. Ce sont les membres du conseil syndical qui choisissent la meilleure offre. Lorsque ce choix est fait, cette étape doit être validée par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale. La désignation du nouveau syndic doit être inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pour être validée, la proposition du conseil syndical doit obtenir la majorité absolue des voix.

Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Un mandat de gestion lui a été confié par un vote en assemblée générale. Il remplit des missions très variées, comme :

• Faire respecter le règlement de copropriété et les décisions prises en assemblée générale ;
• Ouvrir un compte bancaire au nom du conseil syndical ;
• Assurer l'entretien de l'immeuble et faire les travaux nécessaires en cas d'urgence ;
• Gérer les documents et les archives de la copropriété ;
• Compléter le carnet d'entretien de l'immeuble.

Pour certains actes, le syndic ne peut pas agir seul. Il doit disposer de l'accord préalable du syndicat des copropriétaires. C'est le cas pour la souscription d'une assurance responsabilité civile au nom du syndicat. Le syndic a également besoin de cet accord avant de signer un contrat avec un tiers, pour le compte de la copropriété (en cas de contrat d'entretien, ou encore en cas de travaux de rénovation des parties communes, par exemple).

La loi du 10 juillet 1965 permet de recourir à un syndic de copropriété professionnel ou bénévole. La plupart du temps, le syndic bénévole est un copropriétaire de l'immeuble. Il n'est pas rémunéré pour assurer cette mission. Cependant, ses frais de fonctionnement (photocopie, lettre recommandée avec avis de réception), sont pris en charge par la copropriété. Tout comme le syndic professionnel, le syndic bénévole est élu par un vote en assemblée générale, pour une durée maximum de 3 ans.

L'avantage de recourir à un syndic bénévole est principalement l'absence d'honoraires. Ce type de syndic est surtout utilisé dans les petites copropriétés, dont la gestion est simple. Mais pour les grosses copropriétés, avec un nombre de lots conséquents, le recours à un syndic professionnel est préférable. Il permet de garantir le respect des normes et procédures en matière de gestion de la copropriété.

Afin de répondre à une demande croissante des copropriétaires, certains syndics ont développé une offre de gestion dématérialisée. Ce service permet de faciliter l'échange d'informations entre le syndic et le conseil syndical.

Des garanties professionnelles solides pour les copropriétaires

Les syndics en ligne sont soumis aux mêmes obligations que les syndics traditionnels. Ils doivent remplir les critères suivants :

• disposer d'une garantie financière suffisante ;
• être titulaire d'une carte professionnelle en cours de validité ;
• avoir souscrit une assurance responsabilité civile ;
• être en capacité juridique d'exercer.

Ils offrent donc les mêmes garanties que tout syndic professionnel.

Un service moins complet qu'avec un syndic classique

Les honoraires des syndics dématérialisés sont souvent moins élevés (environ 40% de moins selon les devis et les prestations). Cependant, vous ne bénéficierez pas d'un interlocuteur "physique" pour vos échanges. Aucun représentant du syndic ne se déplacera aux assemblées générales. Certaines missions, comme le suivi des chantiers et travaux, sont alors déléguées au conseil syndical. Toute la gestion, financière et administrative, se fait à distance. Le syndic en ligne possède donc une moins bonne connaissance de votre copropriété et de ses spécificités sur le terrain.

Les avantages ERA Immobilier

Par le biais de son réseau d'agence, Era Immobilier vous propose une plus grande liberté, avec votre espace copropriétaire ou membre du conseil syndical. Vous aurez accès à l'ensemble des avantages suivants:

• Suivi en temps réel de la situation de vos comptes de charges et travaux
• Possibilité de choisir votre mode de règlement ou d'adhérer au prélèvement automatique
• Déclaration et suivi d'une demande d'intervention en temps réel
• Prise de contact directe avec votre agence dédiée grâce à la messagerie
• Documents comptables: appel de fonds, régularisation des charges et quittances d'eau
• Documents administratifs: règlements de copropriété, contrat de syndic, diagnostic, carnet d'entretien, fiches synthétiques ...
• Convocation et procès-verbal en accès livre
• Documents dématérialisés: appels de fonds, compte individuel de charges, convocation et procès-verbal d'assemblée générale (si l'option est souscrite).

Un espace dédié aux conseils syndicaux

Pour suivre et piloter ensemble la copropriété:

• Accès à la liste de tous les copropriétaires
• Suivi du budget, des dépenses et de la situation de trésorerie
• Consultation des factures de charges et les relevés bancaires
• Envoi régulier d'actualités et d'infos pratiques